先日、不動産投資（賃貸業）の記念すべき第一戸目として区分マンションを購入しました！
千葉県の自宅からほど近い、最寄り駅から徒歩13分の場所にある築34年3LDKのお部屋です。
価格は地域の中では割安な1,380万円でした。
購入したと言っても数日前に契約を終えたばかりで、これから融資の本審査がありそれから引き渡しになります。
全てが初めての経験になるので、「これは記憶が新しいうちに残しておかなければ！」ということで急いでPCに打ち込んでおります(笑)
最近は参入者もすごく増えているみたいですね。私自身勉強をしていてオンタイムでリアルな体験談がもっとあったらなと感じているので、これから不動産投資を始める方にとってこの記事が少しでも参考になれば嬉しいです。
今回はひとまず契約までの過程を、次回からは引き渡し以降の過程を綴っていきたいと思います。
あくまでも、まだ成功談ではなく体験談なのでその点はご了承ください(笑)
不動産投資を始めたきっかけ
まずは、私たち夫婦がなぜ不動産投資を始めようと思ったのかを簡単に説明します。
別の記事でも書きましたが、昨年末くらいに真剣に資産形成について考えるタイミングがありました。
以前から株は少しやっていたのですが、やはりハイリスクハイリターンですし、それだけでは少し心もとないよな～と思っていたんです。
そんな時、年末の特別番組で“人気急上昇している街ランキング”が特集されており、その中で10年後？リニア新幹線が開通する長野県の飯田市が紹介されていました。
それを見た私たちは、「リニア新幹線が開通したら再開発が進んで、どんどん土地も上がっていくんじゃない？安いうちに買っとく？」となんとも安直な発想に至りました(笑)
結局飯田の土地は買っていないですが、これをきっかけに「不動産投資」という分野を知り、今や生活の一部となっています。
資産形成のひとつとして採用できたのは以下の理由からです。
①「投資」といっても株式投資とは違い、いち事業としてある程度自分たちのコントロールが効く
②幼少期から引っ越しが多く色んな物件を見てきた経験から、不動産に対して抵抗がなかった（むしろ好きだった）
取り組み始めてもうすぐ1年になりますが、夫婦で同じ目標を持つことでふたりの関係性も深まりましたし、目的意識が高まり生活に張りも出ました。
今回、念願の一戸目を購入できたので引き続きがむしゃらに頑張っていきたいです！
問い合わせ
ここからは私たちがどのように物件を見つけ、購入に至ったのかを段階を追って説明していきます。
今回の物件はSUUMOで実需向けに売られていたものでした。
不動産投資というと、戸建て・区分/一棟マンション・一棟アパート・商業用テナントなど手掛けるものは色々ありますが、私たちは中古区分マンションと築古戸建てに絞って見ていました。
というのも、一棟ものを購入するには手元資金が全然足りませんでしたし、規模が大きければ大きいほどリスクが大きく経験や知識が必要だと判断したからです。
なので最初の5年くらいは、中古区分マンションか（と）築古戸建てを何戸か運用して経験と資金を貯めていき、徐々に一棟ものに挑戦していけたら良いと思っていました。
物件を選ぶ基準は以下の2点。
①利回り10％以上出せること
②担保評価が出ること
今回の物件は、なんとか利回りは出せそうではあったものの、積算価格が土地値をだいぶ下回っており基準は満たしていませんでした。
ただ、自宅から近く土地勘があるのもあり、「入居付けと実需向けの売却には困らないんじゃないか」と素人ながらに予測を立て(笑)、問い合わせてみることにしたのです。
内見
自宅と同じ最寄り駅にある物件なので、家から直接向かえば近いのですが、ここはあえて一旦駅に向かいそこから現地まで歩いていきました。
駅の目の前を通る大通りに出てまっすぐ13～14分歩いたら到着。車通りは多いものの、歩道が広くコンビニもあり、毎日駅を利用するには良い通勤/通学路です。
今回がマンション、しかも電車をよく利用するであろうエリアの物件を内見するのが初めてなので、車なしでも不自由なく生活できる環境なのかは特に気にして見ました。
マンションの周りも散策し、いざ敷地内へ。
世帯数が100を超えるかなり大きいマンションですが、どこを歩いても綺麗で、しっかり管理されているなという印象。
建物自体は古いものの、床や手すりが綺麗に磨かれていたり自転車置き場が整理されていたりと、「管理体制がしっかりしてるんだな」と思えるだけで好感度上がりました！
管理人さんの仕事ぶりだけでなく、住人の方の意識もあってこその維持だと思うので、集合住宅においてはチェックポイントかもしれないですね。
そしてエレベーターを使い室内に案内されました。
まず、分譲マンションの痛みの少なさにとても驚きました！築34年のマンションでリフォーム歴もないので、「それなりにきてるだろう、、」と覚悟していたのですが本当に綺麗で。
今まで木造の築古戸建てばかり内見していたのですが、同じような築年数の物件はもっともっと劣化が激しかったです。
売主さんがとても丁寧に住まれていたのもありますが、やはり造りが違うとこうも違うかと実感しました。
「クロスとフロアタイルやれば十分じゃん！」と予想以上に手直しする箇所が少なく思え、ここで一気に買いたいモード炸裂(笑)
SUUMOから拝借した画像になりますが、間取りはよくあるこんな感じ。(①②のマークは気にしないでください(汗)）
南西向きで横長のリビングによく陽が入り、全体的にとても明るく気持ちの良いお部屋です！
元々和室だったところを売主さんが昔フローリングに変更されたらしく、リビングと一体感があり個人的に良いなと感じたポイントでした。
キッチンやお風呂などの水回りも本当に良い状態で、クリーニングをすれば綺麗に使っていただけそうです。
購入したとするとどこを直すべきか、そこにどれだけお金をかけるか、それで収支は回るのかと終始考えを巡らせて内見は終了しました。
買い付け
午前中内見を済ませ、急いで家に帰って再度シミュレーション。今日中に答えを出さなければと真剣に2人で話し合いました。
なぜ当日中でなければならなかったかというと、1,380万とお手頃な立地の良いマンションで問い合わせが殺到していたからです。
その日も私たちの後に3件内見予約が入っており、仲介さん曰くその中の外国籍の方が現金で一括購入するかもしれないとのことでした。
私たちはもちろんローンを利用するので、現金で購入されたらその時点で負けです。
しかしその方の場合、母国から送金するのに時間がかかるため、私たちの事前審査が通るのとその方が現金を受け取るのとどちらが早いかスピード勝負という状況でした。
シミュレーションと話し合いの結果、、、
「えいやっ！！」しました(笑)
大儲かりできる物件ではないものの、需要がある間取りと立地のため収支は確実に回りそうだということと、万が一失敗したとしても売却すれば大きなマイナスにはならないだろうということが決め手となりました。
まさにミドルリスクミドルリターンで最初の物件としては手堅く感じています。
そうと決まれば買い付けの連絡です。
その前に念のため、夕方の環境も見ておきたかったので再度現地に向かい、先ほど確認しきれなかったゴミ置き場やポストなどを見て「大丈夫だよね」と自分たちを納得させます(笑)
その場で仲介さんに電話をし、買い付けしたい旨を伝えたところ、「もうすぐ店舗に戻るのですぐに手続きしちゃいましょう」とのお返事！
15分後にはお店のテーブルで申し込みをしていました。
ただ、以前別の仲介さんから「固い意志がないと買い付けNG」、「ローン特約は付けていいけど、できれば事前審査が通ってから買い付けして」ということを言われていたので、事前審査もこれからでローン特約も付けたい旨を伝えると、「大丈夫なのでとりあえず買い付け入れときましょう！」というノリでした(笑)
買い付けのハードルも、仲介さんによって変わってくるのかもしれないですね。
手続き自体は至って簡単で、物件の詳細や購入金額などが記載されている買付証明書に日付とサインを書くだけです。
あとは事前審査がこの日までに通ったら、契約日はこの日と仮でスケジュールを決め、その日は終わりました。
※ちなみに、私たちの後に内見した外国籍の方も買い付けを入れたと翌日連絡がありました(笑)
ローン事前審査
買い付けを入れた日が日曜日、その翌日の月曜日には早速ローンの事前審査に申し込みました。
今回審査を受けたのは滋賀銀行と協同住宅ローンの2行。
滋賀銀行は一見さんに寛容で、築古物件にも比較的長い融資期間を設けてくれると聞いていたので、最初に利用したいと思っていました。
本当は滋賀銀行とオリックス銀行の2行を考えていたのですが、オリックス銀行は融資額が2,000万からだと知り、、、
そんな時、翌日の火曜日くらいですかね、「うちの会社が提携している銀行があって、すごい良い条件で借りられるかもしれない！」と会社にいる夫から電話が。
夜話を聞くと、“資産形成ローン”という形で提携している企業の社員に対し、特別金利で融資を行っているんだそうです。
その条件がとても良く、融資期間35年の金利が1.625%！！
審査が通ることをひたすらに願いました(笑)
そうこうしているうちに、滋賀銀行から結果が届きます。翌週の火曜日くらいでした。
融資金額：1,140万円 金利2.725% 融資期間26年
という結果でした。
融資金額、すなわち担保評価が想定より低く、ちょっと厳しいかな、、という数字です。甘くはないですね(笑)
既に申し込んでいた協同住宅ローンの結果を待って、それが無理だったら今回は諦めようと決めました。
ただ協同住宅ローンは本審査が軽い代わりに、事前審査にすごく時間をかけます。待っている間は、ライバルに先を越されないかソワソワしていました(笑)
結局私たちの心配とは裏腹に、すべて送金し終わるのに数か月かかるとのことで仲介さんがその方をお断りしたそうなのですが。
言われていた通り結構日数がかかり、審査結果が知らされたのが申し込みから2週間後くらいでした。
結果は、、
通過！！！
融資金額1,300万円 金利1.625% 融資期間35年
担保評価もしっかりあって助かるし安心です(泣)夫に感謝(泣)
サラリーマンの方は、会社が提携している銀行がないか確認してみても良いかもしれないですね！
結果が届いてすぐに夫と電話し最終確認。
「これから仲介さんに連絡するよ」となった時は怖くて震えました(笑)
契約日は元々予定していた日程で、それがまさかの3日後！
スピード感についていけなくて、さすがにこの時はアップアップしました(笑)
契約
事前審査の結果が出たのが木曜日で、契約が日曜日というなかなかのスケジュール。
契約前に“重要事項説明書”に目を通し、疑問点がないか確認しておくべきだと学んでいたので、急いで仲介さんにお願いして送っていただきました。
またマンションの場合はそれに加え、“重要事項調査報告書”と“修繕計画書”を見て、定期的に大規模修繕は行われているのか、修繕積立金や管理費は計画通り集金できているのかなどの確認が必要とのこと。
ただ、直前で仲介さんの手を煩わせたくなかったので、重要事項調査報告書と修繕計画書は売りに出ている同じマンションの別の部屋を担当している不動産屋さんに問い合わせて頂くことにしました。
土曜日丸一日かけて、書類にじっくり目を通し準備はOK！
契約日当日、仲介さんの店舗にて下記のような流れで行いました。
10:00～宅建士の店長から重要事項説明書の説明とサイン
11:00～仲介さん・売主さん・私たち買主の3者で契約
重要事項説明書の説明は、事前に内容を把握していたので疑問点もなくスムーズに進み、30分ほどで終わりました。
売主さんが到着するまで仲介さんとお話したり、管理規約などの書類を頂き読んだりして過ごします。
そして売主さんが来られ契約開始。
60代くらいのご夫婦でいらっしゃいましたが、すぐに「あのお部屋でご丁寧に過ごされていたんだろうな」と想像がつき安心しました。
仲介さん主導で事項確認が進み、大量の書類にサインをして1時間ほどで終了。
仲介さんが席を外す合間に売主さんとお話しする中で、売主さんが引っ越された場所がなんと夫の実家のすぐ近く！だと判明し大盛り上がり(笑)
最初はお互い緊張していたものの、意外な共通点があり、また譲っていただくお部屋に関して「あれはどうされたんですか？」などお聞きすると喜んで答えてくださって、最後の方には打ち解けられた気がします。
不動産の売買契約はとても畏まったものだと構えていたので、案外カジュアルな雰囲気にもなりえるんだなあと感じました。
まとめ
今回は私たち夫婦が不動産投資を始めたきっかけから、一戸目を契約するまでをまとめてみました。
これからローンの本審査があり、それから引き渡しとなります。
次回以降もできる限りオンタイムで、取り組んでいる過程をシェアしていけたらと思っているので、引き続き読んでいただけると嬉しいです！
引き渡しが何とか年内に終われば、年末年始でリフォームをがっつりやりたい！！(笑)
初心者のDIYもお楽しみに。
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