前回の投稿、【不動産投資】初心者が一戸目を収益化させるまで～きっかけから契約編～からあっという間に2か月ほど経ってしまいました。
とってもバタバタしておりましたが、結論、、、
無事入居が決まりましたーーーーーーー！！！
いやあ、本当に嬉しいし安心しました（泣）
初めてのことばかりで、色んなことを調べながら聞きながら、不安の中突き進んできましたがまさかこんなに早く決まるとは(泣)
相場よりもだいぶ高めな家賃設定＆同マンション内で過去最高値だったので、もう少し長い戦いになると覚悟していた矢先のことでした。
数字としては、
家賃11.6万円 表面利回り10% になります。
当初は12万で設定していたのですが、さすがに相場とかけ離れていたのでビビッて下げることに(笑)
でもでも！最初としては良いスタートを切れたと思います。2戸目に突入するための良い自信にもなりました！
一区切りつきましたので、この2か月を振り返りつつ、契約後からの流れをシェアしていきたいと思います。
引き渡し（決済）
前記事の最後に書いたあの慌ただしい契約から約4日後、ローン本審査を通過したとの連絡が！
事前審査に時間をかける分、本審査は確認程度と聞いてはいましたが、体感とても早く感じました。
融資が下りると決まればすぐ仲介さんに連絡です。
9連休（夫は10連休でした）という又とない長期休暇をがっつりリフォームに費やしたかったので、何とか年内で引き渡しをしてもらえないか仲介さんにお願いし、調整していただきました(泣)
そして有難いことに12月25日で都合をつけていただき、指定銀行の支店近くのカフェにて無事引き渡しが行われました。
通常、銀行内のテーブル席を予約できればそこで行われるそうですが、今回は予約できず普通のカフェで行うことに(笑)
多分エクセシオールかどこかだったと思います。
私たち買主、仲介さん、売主さん、司法書士さんでテーブル席に座り、司法書士さんから指示を受けるがまま登記関係の手続きを30分ほどで終わらせます。
その後、司法書士さんと売主さんをカフェに残し、私たちは仲介さんと共に決済のため銀行へ。
夫の口座を確認すると、残高が見たことのない数字に、、、！！
1300万が協同住宅ローンから振り込まれており、思わず震えたのを覚えています(笑)
そしてお金持ち気分は一瞬、そのお金はそっくりそのまま売主さんの口座へ流れ、仲介さんへの手数料も振り込み銀行を後にしました。
再び売主さんたちと合流し、必要書類を受け取って引き渡し終了です。
所要時間は1時間半ほど、最後はお互い手土産を渡し合い良い雰囲気で解散しました。
本当に素敵なご夫婦から良い物件を譲っていただいたな～と今でも思います！
地元の管理会社に管理委託
不動産賃貸業をする上で、管理委託にするか自主管理をするか決めなければいけませんよね。
私たち夫婦も色々調べ話し合った結果、
今後規模拡大をしていくにあたって「自主管理は時間的に厳しい＋家賃収入の5％でほぼ全ての賃貸管理業務を引き受けてくれるのでコスパが良い」
ということで委託することにしました。
大手も含めいくつか管理会社をピックアップしてみましたが、物件を紹介していただいたりして何度か関わりのある地域密着型の不動産屋さんにとりあえず話を聞きに行くことに。
以前YouTubeで「いかに早く客付けしてくれるか」、「分業制になっているか」といったポイントが大事だと聞いていたので、それらを含め色々話を聞きました。
管理については問題なさそうで、かつ「やはりここのスタッフさんは対応が丁寧だな」と感じたので即決でした。専任での募集・その後の管理もお願いしています。
リフォームは最低でも1か月はかかると思っていたので、まず募集を開始してもらうために引き渡し直後の年季の入った部屋(笑)の写真を撮りに来てもらいました。
リフォーム期間中に内見が2件あったらしく、ほぼ泊まり込み状態で作業していた私たちの歯ブラシやら電子ケトルやら生活感溢れる部屋を見られていたと後々判明するのです、、、
いや、案内した営業さんが可哀そう(笑)
募集を開始したのなら、リフォーム中であろうとある程度見せられる状態にしておかなければと学びました、、、！
リフォーム
管理会社さんに写真を撮ってもらったら、早速翌日からリフォーム開始です！
内見時は、「壁と床だけ変えたら完璧じゃーん！」なんて思っていましたが、よくよく確認すると交換すべき箇所が出てくる出てくる、、、
そりゃそうですよね、築34年ですもん(笑)
なんだかんだで80万ほどかかってしまいました。期間的には1か月半ほど。
今回はローンは組みませんでしたが、今後お世話になることになりそうです(泣)
高い出費はありましたが、これで設備関係はしばらく大丈夫そう！
こちらが各箇所のビフォーアフターになります。
設備関係は基本的に業者さんに依頼し、他できるところは自分たちで頑張りました。
リビング
Before After
キッチン
Before After
洋室①
Before After
洗面所
Before After
浴室
Before After
トイレ
Before After
玄関
Before After
洋室②
Before After
洋室③
Before After
だいぶ良くなったと思いませんか！？(笑)
今回のリフォームを経験して思ったことは、床ファーストってことですかね。
もちろん時間やお金共に余裕があれば、出来るだけ全体のクオリティをあげたいですが、ほとんどの場合そんなことはないと思います。（設備の寿命や故障は無視できませんが）
そんな時、どこの部分を優先的にリフォームすべきかというと、視覚的にパッと飛び込んでくる床かなと思いました。
壁紙も同じくらい優先度は高いと思っていましたが、今回壁紙を変えた時よりも床を変えた時の方が圧倒的に印象が良くなりました！
基本は、壁紙も年季が入っていたらマストで変えたいですけどね(笑)
今回感じたこと・学んだことは次回以降のリフォームに繋げていきたいと思います！
各箇所のリフォームの詳細は、長くなるので次回の記事にて。
入居付け
ここは転勤族が多く入ってくる地域で、ファミリー物件だと法人契約がほとんどだと管理会社さんから聞いていたので、なんとか内示の出始める2月後半までにはリフォームを完了。
そしてポータルサイトに載っている古い写真もいち早くアップデートしたかったので、リフォームが完成する頃合いを見て、管理会社さんに再度写真撮影をお願いしました。
ただ、前回撮っていただいた写真はやや狭苦しく感じたため、広角での撮影が可能か尋ねたところその機能がないとのこと。
なので主な写真は自らiPhoneの広角機能で撮影し、提出させてもらいました。
このポータルサイトですが、管理会社さんに運営をお願いしていると100％こちらの意向を反映するのは難しいので、次回からはプラスでエコーズを使ってみても良いかなと思いました。
自ら写真やコメントを設定して逐一反響も確認できるので、より工夫のし甲斐がありますよね。
何はともあれ、今回はとっても運が良く、ポータルサイトをアップデートした2週間後くらいに申し込みが入りました！
2月最終週ですね。
ファミリー物件なので、当然ご夫婦かお子様連れのご家族が入居されるだろうと想定していたのですが、なんと今回の入居者は中国人留学生おひとりの方でした！！
本当、びっくりしました(笑)
確かに隣の駅に大学はあるのですが、距離はあるし、広さ的にも家賃的にも、まさか学生さん一人で入ると思わないじゃないですか(笑)
なので思わず、「何で申し込みをされたんですかね？」と担当の方に聞いてしまいました。
すると、「中国ではみんな家が広いそうで、狭いのに慣れてないみたいなんですよ。ファミリーで130㎡とか当たり前みたいです。」とのこと。
そりゃ、一般的な1Rは狭くて仕方ないですよね(笑)
留学に来るだけあって、その方は特に裕福な家庭の方みたいでした。
予想外すぎたけど、ラッキー！！
申し込みの連絡から1週間経たないくらいで、保証会社の審査が無事通過したとの連絡がありました。
いやあ、めちゃくちゃ嬉しかったです。
その夜、近くに住む両親とお祝いで焼き肉を食べに行きました(笑)
まとめ
前記事に続いて、今回は引き渡しから入居付けまでの流れをシェアしました。
もちろんこれがゴールではなく、引き続き物件を運営していくわけですが、とりあえずはお客さんが入ってくれたということで一安心です。
1戸目を経験してわかったことは、契約前・入居前は毎晩夢にうなされるということです(笑)
それだけ真剣に向き合ってる証拠ですね(笑)
また新たに物件探しからのスタートですが、市況を見つつ、それに合わせて戦略も柔軟に考えていけたら良いなと思っています。
とりあえずは今回の入居者さんが4年間は住んでくれることを祈って(笑)
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