今回は、前記事で省略したリフォームの詳細について綴っていきたいと思います。
初めての経験の中、不動産投資におけるリフォームの情報はあればあるだけ有難かったので、この記事もどなたかの一助になれば幸いです！
DIYした箇所と業者さんにお願いした箇所に分けて、使用した商品と手こずった部分などの感想をお伝えいきますね。
DIYした箇所
初不動産投資にして初のDIY、めちゃくちゃ大変だったけど夫と協力することで団結感も生まれ、とても有意義な経験になりました！
金額を抑えられる上に経験も得られるって良いですね。
下記が今回DIYした箇所になります。
壁紙
34年間1度も変えてないところがほとんどだったため、ほぼ全替えでした。
3LDK70㎡の壁紙一新はなかなかでしたね。。。
もちろん天井を張る作業なども重労働なのですが、何が大変ってリビングのサンサンと日に浴びてパリパリになった壁紙を剝がすこと(笑)
こんな感じで脆くなっているせいで一気に剥がせないし、なかなか表面の紙だけを掴めなくて本来剥がしたくない裏紙も同時に剝がれちゃうこともしばしば、、、
特に天井が本当にパリパリでひどかったのですが、このテープ剥がしカッターを使って夫が頑張ってくれました(笑)
縦一列に、剥がした紙が切れないよう、暖簾を作るように繋げて剥がしていくのがコツみたいです。（伝わりますかね？(笑)）
全ての壁紙を剥がし終えたリビングがこんな感じ。
日当たりの良いリビング・キッチン以外は、割と綺麗に剥がせてそんなに時間は取られませんでした！
剥がし終えたら張る作業。
壁紙の横幅は大体95㎝ほどなので、繋目が変な位置にならないように配置を考えながら進めるのが結構難しかったです。
正解はないのかもしれませんが、ジョイントが上手くできないうちは繋目がはっきりわかってしまう所もあるので、気を使いたいポイントですね！
今回使用したのはSP9712。サンゲツの量産型です。
今回は出来るだけハードルを低くしたかったので、糊付きを購入しました。
Myher’s Marketというサイトで購入したのですが、DIYを紹介している方のブログで「圧倒的に安い」とお勧めされており、覗いてみたところ「確かに安い！」となり使ってみることに。
時期によっては他より60％offくらいで買えるそうです。
以前はWeb版もあったのですが、今はページが見つからなかったのでアプリをダウンロードしてみてください！
張り終えたら角をマスキングしてコーキング作業。
平面の繋目にはジョイントコークM、直角部分の繋目にはジョイントコークAを使用しました。
コーキング前にほぼ全ての箇所マスキングしてしまったけど、指やヘラで馴らせばマスキングいらなかったかもなあ(笑)
マスキングテープはこれを使いました。安くて張りやすい・剥がしやすいで重宝します！
上の写真で見える通り、リビングの1面＋奥の洋室の同じ面は黄色いアクセントクロスにしてみました。
調べた際、最安値だったハロハロというサイトでサンゲツのRE55153カラーを選択。
やはり1面アクセントを入れると差別化を図れるし、一気に華やかになって良い感じです！
壁紙全部で1か月ちょっとかかって重労働だったけど、逆に言うとこれを終えてからは早くて比較的楽でした(笑)
業者さんに頼んでいたら50～60万かかっていたと思うと、これは多少無理してでもDIYする価値はあるなと思います！！
床
続いては床です。
玄関のタイル以外は、自宅で既に使用しているピタフィーという置くだけのタイルにしました。
10か月ほど前に自宅の一室で試してみたのですが、色味も良いし肌触り？も良い！
何よりタイルを1枚1枚敷き詰めていくだけなので簡単ですし、家具による凹みなどが発生した場合はそのタイルだけを取り換えれば良いところが気に入ってます。
耐久性・価格ともに
クッションフロア＜ピタフィー＜フロアタイル
って感じですかね。
フロアタイルは初期投資として高く、クッションフロアはあまりに安っぽい(泣)←家賃に見合わない
色々考慮した結果、1番コスパ良さそうということでピタフィーに決めました。
種類は3種類オーダー。
・トイレ・洗面所：LPF701
・洋室②③：LPF531
・それ以外：LPF521
リビングや廊下全体は明るく見えるよう白いフローリング調、洋室2部屋は雰囲気を変えてぬくもりのある茶色のフローリング調、そしてトイレ・洗面所の水回りは清潔感が出るよう白いストーンタイル調にしました。
購入元は楽天で、その時安いショップで購入しました！
作業の工程としては、フローリングを洗剤を使って拭き上げピタフィーを張っていくだけなのですが、何せフローリングが壁紙の糊でベトベト（乾いてるところはパリパリ、でも拭くと滑りが収まらない(笑)）だったので意外と最初が大変でした(笑)
タイルの切り方などはYouTubeで動画を見まくり、何とか習得、、、！
コーキングが必要な箇所もあったものの、ぱっと見は良い感じに仕上がりました。
白いコーキングは壁紙の時と同じジョイントコークMとA（多分用途間違ってる(笑)）、茶色のコーキングはこれを使用しました。
面白いなと思ったのがトイレ。
通常は便器を取り付ける前にタイルを張るんだと思いますが、今回は便器の交換だけを業者さんにお願いしていたので、取り付けてもらった後に自分たちで便器の回りを張っていくしかありませんでした。
これ、まずは地道に適当な紙で型取りをしてからそれをタイルに写すんですね！
こんな感じで↓
作業中の写真も撮ればよかったですが(笑)
狭いトイレで、便器の裏側まで手を入れて作業するのは大変でした。
ただ確かにこのやり方が1番間違いはなくて、結果効率的なのかなと思います！
玄関のタイルはゲキセンプラスというサイトでサンゲツのIS-2033-Fを購入しました。
色味も高級感が出て◎、大きさも30㎝正方形なので、玄関に並べた際の収まりがよく気に入りました◎
廊下のピタフィーとの相性も抜群です！
横に3枚とちょっと、縦に2枚半強といった感じになりました。
100均で購入したセメダインの多用途接着剤を使用して、問題なく張り付いてくれましたよ。
フロアタイルなのでピタフィーと比べてかなり硬いですが、カッターを何度も通せば切れます。
ちなみに、壁紙のジョイントカットの際もそうですが、カッターの刃は惜しみなく都度折って新しくしていった方が良いです◎
浴室水栓・鏡
前記事のビフォーの写真を見ていただくと分かる通り、水栓と鏡ってやっぱり時代を感じる箇所だと思うんですね、、、(笑)
今回は予算的に浴槽交換まではできなかったので、部分部分をリニューアルしてみました！
水栓はやはりメタリックが高級感出るということで、その中でも1番評価が良くて安いこちらを購入、鏡はサイズを測って合うものを選んでこちらを購入しました。
一気に見栄えが良くなりますね(笑)
取り付けはどちらも夫が担当してくれました。
水栓は古いものを取り外すのが少し力仕事ですが、そんなに難しくはなさそうですよ！
ちなみに浴槽側にあった不要な水栓も取り外して、これで蓋をしてくれました(笑)
換気口・取っ手
ビフォーのアップした写真がないのですが、リビングのビフォー写真のエアコンの下にある換気口を白いスプレーで塗装しました！
こんな感じに↓
意外とムラなく仕上げるのは難しいですね(笑)
ただ相当黄ばんでいたので、綺麗な壁紙に合わせて違和感なく塗装出来て良かったです！
あとクローゼットや引き出しの取っ手をすべて金色のスプレーで塗装しました。
なかなか剥げていたので、最初は塗装するという発想がなく交換しようと思っていたのですが、途中で思い付き(笑)
取り外せるものは取り外して新聞紙の上で一気に塗装し、取り外せないものは養生して直接塗装しました。
こんな細かいところですが、古臭さを減らせる工夫のひとつですね！気に入りました◎
トイレットペーパーホルダー
これもプラスチックで黄ばんでいたので変えました。
アマゾンで探していたらこんなにお洒落で可愛いのを見つけました！これです。
元のホルダーもネジで留まっているだけなので、インパクトドライバーを使って外して同じように新しく付け替えました。
2千円弱でこんなに見栄えが良くなるなんて！！
今住んでいる賃貸の家も勝手に付け替えたいくらいです(笑)
洗面台の扉・浴室の入り口
こちらはリメイクシートを使って簡単な手直しをしました。
洗面台は丸ごと交換したかったくらいなのですが、予算的に断念(泣)
せめても下の収納部分だけは今風にしたいと思い、取っ手は先ほどの金色スプレーで塗装、扉はこのリメイクシートでカバーしました。
水回りなので防水仕様になっているものを選択。
見た目的には満足なのですが、安いからか造りがちょっと弱いかな、、、
おそらく平面に張るだけなら良いと思うのですが、今回の場合扉の側面に折り込む形で張ったので、プラスチックの素材が割れたというか破れた時があったんですね。
何とか扉の裏側でビニールテープで留めて綺麗に仕上げられたんですが、、耐久性はちょっと心配です(笑)
浴室の入り口はというと、ペンキが一部かなり剥げていたので同じリメイクシートでカバーしました。
こんな感じに↓
退去時にどうなっているか不安です(笑)その前に呼び出しがあるかもですが(笑)
ステージング・資料作り
これらは先輩大家さんの多くが実践されている（特にステージング）ので、見よう見まねで挑戦してみました！
特にボロ戸建てと呼ばれる物件やアパートなどでは反響が大きいみたいです。
やっぱり大家さんの心遣いや人柄を感じられるから好印象ってことなんでしょうか？
今回も内見くださった方から、ステージング（リフォーム含め）を気に入ってくれたとのお声を頂いたのでやった価値はあったかと◎
基本は全てIKEAで揃えました。
・シーリングライト：BACKABO バッカボー
・スタンディングライト：ÅRSTID オースティード
・アート用飾り棚：MOSSLANDA モッスランダ
・アート：見つかりませんでした、、廃盤かな？
・フェイクプラント：FEJKA フェイカ
・鉢カバー：BINTJE ビンチェ
・花瓶：TIDVATTEN ティドヴァッテン
・香り付きポプリ：STÖRTSKÖN ストールトショーン
全部で2万円ピッタリくらい。IKEA強し！！
ウェルカムボード（額縁と建具）は百均、フレグランスは無印で揃えました。
その家の持つ雰囲気やペルソナを考えてステージングをしていくのは楽しいですね！
内装に関してお褒めのお言葉をもらえるとめっちゃ嬉しいですしね(笑)
上の写真には写っていないですが、後からこれも作りました↓
この部屋が5階南西向きなので、晴れてる日は夕日がとっても綺麗に見えるんですよ。
なので昼間や夜に内見してくれる方へアピールしたくて◎
夜までリフォームしていた時は、高確率で雲が良い感じにあって夕焼けがもっと綺麗だったのに、思い立って撮影に行ったら快晴で雲が一切ない、、、(泣)そういうもんですよね(笑)
あと、写真3枚目に見えている冊子ですが、ルームツアー＆周辺マップを作成しました！
部屋の中のアピールポイントをまとめてこんな感じに。
周辺マップは写せませんが、これの2枚目に入っています◎
リフォームが完全に終わってから作成に取り掛かったので、資料に関しては誰にも見られることなく入居が決まってしまいました(泣)良いことなんですが。
お持ち帰りができるよう20冊ほど刷ってあったのですが、次回へ持ち越しです(笑)
業者さんにお願いした箇所
基本的にはミツモアかくらしのマーケットで業者さんを探しました。
やはり大手より圧倒的に安いのと、日程が比較的組みやすいので重宝させていただいてます！
いやあ、自分たちでは到底できない作業をいとも簡単にこなしてしまう職人さんたち、すごいなあと思いました(笑)
電気スイッチカバー
先輩大家さん方曰く、ここはマストみたいです。
確かに、変えたとたん一気にモダンな感じになりました！
築30年くらいまでの、よくある古臭いタイプから全てこれに変更↓
全部で9箇所（多分）、あと同じ電気系統で引っ掛けシーリングも5箇所交換してもらったので、合計6万6千円でした。
これだけ数があるのに、1時間半くらいでやっていただけました、、、！すごい。
浴室・トイレの換気扇
たいていの場合、本体＋工事費になると高くつくので、基本的には自分たちで物は用意して工事のみお願いするようにしました。
換気扇も元々付いていた型番を調べ、それの現行品をAmazonで購入。
ここで気を付けないといけないのが、ちゃんとその型の現行品であるということです。
少しでも安く抑えたいあまり、「本体の直径とダクトの口径があってれば大丈夫だよね！」てことで違う型番を購入してしまいました。
業者さんに来ていただいて、トイレの方は現行品だったのでOKでしたが浴室の方は使い物にならず(泣)
物件によっては接続部分の融通が利かないらしく？同じ型番を用意するのが無難らしいです。
この業者さんには再度来ていただくことになり、申し訳なかったです。。。
作業時間はそれぞれ2時間弱くらい、交換費用は2つ合わせて2万7千円でした。
レンジフード
こちらも、掃除ではぬぐい切れない不衛生感があったので交換。
商品は、1番見た目が良く安かったパナソニックのFY-6HZC5-Sにしました。
2万9千円弱でヤフーショッピングで購入したのですが、今はサイト上にないみたいです(汗)
幕板は別売りで、最安値で売られていた楽天のショップで購入。4千6百円ほどでした。
前記事のビフォーアフターを見ていただくと分かる通り、これも格段に良くなったものの1つです！
やっぱり水回りって大事なんですね～
作業時間は2時間ほど、交換費用は3万800円でした。
トイレ本体
トイレ交換は結構悩みましたが、先行投資ということで変えることに(笑)
便器はその時最安だったこちらを購入、ウォッシュレット便座はこちらを購入しました。
圧倒的に安いモデルだと思いますが、全然安っぽくなくて満足！！
選ぶときに1つ気を付けたいのが、備え付けのモデルが床排水と壁排水どちらなのかを確認することです。ネットで調べると分かりやすい表が出てくるので、見比べて選ぶと良いかと◎
作業時間は1時間半くらい、交換費用は2万5千円でした。
給湯器
こちらもトイレ交換と同じ方にやっていただけました。
他の物と同様、事前に型を調べ現行品を購入しておいたのですが、ひとつ面倒だったことが、、、！
注文した商品が業者さん向けの販売だったらしく（楽天で注文する際、法人名が必須でした）、普通に購入は出来たのですが個人宅には配送が出来ないとのこと、、、
どういう理由なのかは不明ですが、最寄りの運送会社の営業所まで片道30分かけて取りに行かなければいけませんでした。
法人を作って不動産投資をやられている方は問題ないですが、個人の方はこういった場合もあるのでショップの表記にご注意ください！
交換の作業時間は1時間ほど、費用は2万8千円でした。
洗濯パン
最近の洗濯機は優秀で水漏れはほとんど起きないため、洗濯パンを付けないこともあるみたいですね！
付けない方がすっきりしていて好きですが、ここは安全に、マンションなので交換して付けておきました(笑)
楽天で安かったこちらを購入して、本当は自分たちでやろうと思っていたのですが、、、
古い物を取り外したはいいものの、床下配管の外れるはずのものが外れない(笑)
しばらく苦戦しましたが（夫が）、断念して業者さんにお願いすることにしました。
実は母の友人の紹介で、ある内装屋さんに洗濯パンも含め諸々お願いしようとしており、一度下見に来ていただきました。
その際これはパパっと取り付けしていただいたのですが、他の箇所は次回ということでお支払いもその時は発生しませんでした。
その後日程調整するものの、繁忙期ということで上手くいかず、、、
結果、代金は結構ですということで無償でやっていただいてしまったことに(汗)
ちなみに普通に外れるべき配管部分は、マンション建設時の職人さんがコーキングでがっちり留めていたらしく、外すのに電動ノコギリ？でものすごい音を立てて切られていました(笑)
浴室の壁
経年劣化により壁1面がひび割れしていたので、パネルを張っていただくことに。
最初はDIYでコーキングして補修しようかとも思ったのですが、壁全体に思い切り力が加わったのか（喧嘩か何か？(笑)）、凹んでヒビ割れしていたので業者さんにお願いしました。
今回はミツモアやくらしのマーケットではなく、地元のリフォーム会社さんです。
ミツモアなどのサイトの中で「浴室の壁修理」で注文を進めていったら、壁全体のリフォームになってしまってリクエストしたい内容にならないんですね。
もしかするとやり方があったのかもしれませんが、今回は会社さんに電話で直接お願いした方が早そうだということで、こうなりました◎
近くのリフォーム会社さん3社に見積もりに来ていただき、最安・最短でやっていただけるところと契約。
本当に、会社さんによって値段がこんなに違うものかと驚きました、、、！！
ちなみにお願いしたところは約6万5千円、一番高かったところは約20万円でした(汗)
使用するパネルは、会社さん指定ブランドのカタログの中から他の壁面に合う柄付きダークブラウンを選択。
柄なしのホワイトやベージュより、1枚当たり8千円ほど高かったですが満足です！
2時間半ほどで作業していただけました◎
ハウスクリーニング
これはリフォームがほぼ終わるころを見計らって予約しておきました。
3LDKだと通常7万～11万円ほどするらしいのですが、くらしのマーケットで6万5千円でやっていただけました！
クリーニングの前後で立ち会ったのですが、していただいた後は家の中全体のトーンが上がった気がして気持ちよかったです！
数か所、シール跡などはサービス外ということでそのままでしたが、それ以外は本当にピカピカ！！
内見の合間に換気した方が良いのはわかりつつ、綺麗なサッシを汚れるのが嫌で窓を開けるのを躊躇してしまったくらいです(笑)
作業時間はお2人で10時～17時頃まで、ほぼ1日かけてやっていただきました。
まとめ
今回は前回紹介しきれなかった、リフォームの詳細について書いてきました。
こんな感じで文字に起こしてひとつひとつ振り返ると、あの短期間の中で色々考えてやったなあと感慨深くなったりして(笑)
またそれが自信になりますし、期間が空いて次、という時に思い出せて良いですね。
これからリフォームを考えられている方にとって、少しでも参考になるところがあれば幸いです！
コメント